ZBOHATNĚTE DÍKY… HYPOTÉCE

ZBOHATNĚTE DÍKY… HYPOTÉCE

hypotékaKdyž jsem se v roce 2010 rozhodoval, jestli si mám pronajmout byt 1+kk nebo si ho pořídit na hypotéku, nakonec u mě zvítězil pronájem. Z dnešního pohledu bych řekl, ze spíš u mě zvítězilo dluhové strašidlo! Zkrátka jsem se nechtěl zadlužit. Výše najmu a splátka hypotéky by vyšly zhruba nastejno, takže mi přišel nájem výhodnější, protože za stejnou měsíční cenu jsem se nemusel zadlužit. Kdybych tehdy věděl to, co vím dnes, rozhodl bych se jinak. Měl bych hned čtyři důvody.

1. Hypotéka jako investiční aktivum

Nejdříve si musíme říct něco o nemovitostech a investičních aktivech. Pokud bydlíte v podnájmu, pak platíte majiteli té nemovitosti nájem. Ten je jeho příjmem a jeho nemovitost mu tak vydělává peníze. Je jeho investičním aktivem stejně jako by jím mohly být třeba akcie nebo dluhopisy. Ty zase svým majitelům přinášejí příjem z dividend nebo úroků. Nejdřív ale majitel musel nemovitost nějak získat, za něco ji koupit. A mohl na to použít třeba hypoteční úvěr. Splátky hypotéky mu pak platíte vy ze svého nájmu a on vydělává.

Hypotéka je jediný “spotřebitelský” úvěr, který vám umožní koupi investičního aktiva. Ano, nemovitost je investiční aktivum (další investiční aktiva jsou třeba akcie, dluhopisy nebo komodity). Hypotéka samozřejmě sama o sobě investičním aktivem není, je to pasivum. Ale co nemovitost, ve které bydlíte, to přece není investiční aktivum, ne? Vždyť tam bydlím! A navíc tam nemám žádného nájemce, který by mi platil nájem, ze kterého bych splácel úvěr. Ale ano, je, jen ji pronajímáte sami sobě :) Takže máte nejlepšího možného najemce, který vám vždycky zaplatí :D

2. Hypotéka jako zajištění proti inflaci

Inflaci je těžké se vyhnout nebo se proti ni nějakým způsobem zajistit. Naštěstí existuje jeden nástroj na zajištění proti inflaci a navíc se dá použit na největší položku výdajů většiny z nás – bydlení. A už asi tušíte, že je to hypotéka. Už jsem vám vysvětlil, že nemovitost je investičním aktivem, ze kterého plyne příjem formou pronájmu. A ceny nemovitostí i pronájmů časem rostou. Pokud by rostly průměrným tempem 3 % ročně, za 5 let vzrostou o 16 %, za 10 let o 34 %, za 20 let o 81 % a za 30 let o 141 %! Pokud se rozhodnete bydlet v podnájmu, porostou vaše náklady na bydlení zhruba tímto tempem. Hypotéka vám ale tyto náklady zafixuje.

Možná si říkáte: “Ale co když vzrostou úroky, nebudu pak platit více než v pronájmu?” Ano, může se to stát, ale spíše jen krátkodobě. Na 20-30letém horizontu, kdy máte hypotéku, se to skoro určitě nestane. Úroková sazba sice může vzrůst, ale úrok je jen jednou součástí splátky hypotéky. Tou druhou je splátka jistiny, tzn. splácení samotného úvěru. A ten je daný na celou dobu platnosti úvěru. Např. půjčíte si 2 mil. Kč na nemovitost o hodnotě 2,5 mil. Kč. Pak vzrostou ceny nemovitostí o 10 % a nemovitost má najednou hodnotu 2,75 mil. Kč. Banka za vámi nikdy nepřijde a neřekne vám: “Koukněte, půjčili jsme vám 2 mil. Kč na nemovitost, která zhodnotila o 10 %, takže jste vydělal 10 %. Díky nám jste si ji mohl pořídit, takže chceme podíl na vašem zisku a my si vezmeme taky svých 10 %, od teď nám dlužíte ne 2 mil. Kč, ale 2,2 mil. Kč.” Ne, pořád budete mít úvěr 2 mil. Kč. Ceny nemovitostí v průměru stále rostou, ale vaš úvěr se kvůli tomu zvyšovat nebude. Naopak, postupně ho budete splátkami snižovat.

Naproti tomu nájemné vždycky poroste. Takže když si budete pronajímat byt o hodnotě 2,5 mil. Kč, budete platit nájem kolem 10 tis. Kč měsíčně (nájemné bývá okolo 5% ročně z ceny nemovitosti). A když vzrostou ceny nájmů o 10 %, přijde za vámi pronajímatel s tím, že od příště platíte ne 10 tisíc, ale 11 tisíc Kč měsíčně.

3. Hypotéka jako daňová úleva

Hádejte, na který úvěr jako jediný vám dá stát slevu na dani? Ano, na úvěr na bydlení (hypotéka, úvěr ze stavebka). Žádný jiný úvěr nebo dluh vám stát nijak nezvýhodní. Ani nájem si od daní neodečtete! Reálně jsou tak úroky, které platíte, o 15 % nižší, protože tolik z nich vám stát vrátí na dani. Skoro bych až řekl, že se nevyplatí si hypotéku nevzít, haha :) Když budete mít úrokovou sazbu 3 %, reálně platíte jen 2,55 % (o 15 % méně).

4. Hypotéka jako nejlevnější úvěr na světě

Kdyby se konalo mistrovství světa v nejnižších úrokových sazbách mezi všemi typy úvěrů a půjček, hypotéka by byla suverénním vítězem. Na nic jiného vám nikdo jiný nepůjčí peníze levněji než banka na nemovitost na hypotéku. A asi vám ani nikdo jiným způsobem nepůjčí na pořízení aktiva, které se časem zhodnocuje. A to je jeden z důvodů, proč vám banka půjčí na nemovitost za nejnižší úrok ze všech úvěrů. Hypotéka je zajištěná nemovitostí a to je cenné aktivum. Pokud nebudete úvěr splácet, banka nemovitost prodá a získá své peníze zpět. Je to pro ni poměrně málo rizikové, a proto vám půjčí na nemovitost levněji než na cokoli jiného.

A to mě hned přivádí k další myšlence a svojí zkušenosti, o kterou se chci s vámi podělit. Když jsme si se ženou brali hypotéku, měl jsem při výběru banky jednu podmínku. Chtěl jsem mít možnost mimořádných splátek zdarma během fixace. Moje banka mi nabídla možnost splatit až 20 % z výše úvěru každý rok zdarma. To se mi líbilo, protože jsem se chtěl hypotéky zbavit co nejdříve. Kolikrát si myslíte, že jsem tuto možnost za 5 let využil? Ani jednou :) Měli jsme během první fixace úrokovou sazbu 2,94 %. Reálně po vrácení daní (-15 %) ale jen 2,50 %. Kdybychom každý rok z našich ušetřených peněz provedli mimořádnou splátku, bylo by to stejné jako bychom někam investovali tyto peníze s výnosem 2,50 % ročně. Sice mimořádnou splátkou žádné peníze nevyděláte, ale ušetříte. A ušetřené peníze jsou stejně dobré jako vydělané! Když jsem ale objevil investování do dividendových fondů s výnosem okolo 7 % ročně, přestalo mi dávat smysl investovat své peníze do mimořádné splátky hypotéky s výnosem (resp. ušetřenými náklady) 2,50 %, když můžou jinde vydělávat 7 %. Dneska už hypotéku předčasně splatit nechci. Naopak, chci ji mít co nejdéle, protože díky ní bohatnu :)

Jak naspořit 20 % ze svého na 80% hypotéku

Jasně Bejku, ty už hypotéku máš, ale co my ostatní? Česká národní banka (ČNB) požaduje, aby lidé při pořízení nemovitosti dali alespoň 20 % ze svého. Kde na to ale máme vzít? Poradím vám, jak bych to udělal já teď, kdybych si chtěl pořídit nemovitost na hypotéku a neměl ani korunu. V první řadě bych si vytyčil jasný cíl: do 5-6 let uspořím tolik, abych měl na 20 %. Pak bych si spočítal, na jak drahou nemovitost mi stačí moje příjmy. K tomu je docela dobrý ukazatel LTI (loan-to-income), což je výše úvěru vůči ročnímu příjmu. Podle ČNB má být maximálně 8, ale já bych byl opatrnější a stanovil bych si 5 nebo maximálně 6. Pro tento příklad počítejme s LTI=5. Např. při čistém měsíčním příjmu páru ve výši 50 tis. Kč měsíčně (každý 25 tis. Kč) je váš roční čistý příjem 50 tis. x 12 = 600 tis. Kč. A při LTI=5 si můžete půjčit 600 tis. Kč x 5 = 3 mil. Kč. Jaké tedy bude maximální cena nemovitosti? Budete financovat 80 % z její ceny úvěrem ve výši 3 mil. Kč a zbývajících 20 %, tedy 750 tis. Kč, musíte uspořit. Můžete si tedy dovolit pořídit nemovitost o ceně 3,75 mil. Kč.

Jak ale těch 750 tis. Kč uspořit? Pokud začínáte od nuly, pár let to potrvá. Ale stojí to za to (a pokud tomu nevěříte, ještě jednou si přečtěte čtyři důvody, proč je hypotéka lepší než nájem ;). Ideální dobou bude 6 let, protože můžete na spoření využít stavebního spoření a získat na dvě smlouvy za 6 let celkem 24 tis. Kč státní podpory. Za jeden rok tedy potřebujete ušetřit 125 tis. Kč (750 tis. Kč / 6 let). Každý rok dostanete celkem 4 tis. Kč státní podpory, takže ve skutečnosti potřebujete ušetřit 121 tis. Kč. Nějaké peníze také získáte na úrocích, takže to můžeme zaokrouhlit na 120 tis. Kč úspor ročně. A to je přesně 20 % vašich příjmů (120 tis. Kč / 600 tis. Kč).

Jak toho dosáhnout?

  • Stanovte si jasný cíl: ušetřit 20 % z vašich příjmů (to vám pomůže zaměřit se na to, co je pro vás opravdu důležité = vlastní bydlení)
  • Veďte si přehled svých příjmů a výdajů (to vám pomůže neutrácet zbytečně)
  • Sestavte si rozpočet na 6 let (to vám pomůže držet se svého plánu)

A za 6 let budete bydlet ve svém :) Vím, že to jde, protože jsme s mojí ženou šli podobnou cestou. V průběhu 5 let před pořízením našeho prvního bydlení jsem ušetřil zhruba 29 % svých příjmů. Na začátku jsem sice neměl jasnou představu, jaké to první bydlení bude, ale věděl jsem, že nechci bydlet v podnájmu celý život.

  • BÝKŮV ZPRAVODAJ

    Nezmeškejte žádný nový článek! Býkův zpravodaj vám ho pošle rovnou emailem :)

  • Kategorie